在今年3月两轮楼市调控政策先后出台后，青岛房贷的行情也渐渐收紧。岛城多家银行首套房贷利率优惠折扣已经由8.5折提升至9折，也有银行已经取消折扣执行基准利率；二套房基准利率均上浮1.1倍；三套房贷款更是全部暂停。

此外，不少银行放款时间也有所延长，审核门槛似乎提高了不少。那么，在目前房贷全面收紧的大势之下，首套房置业者、二套房改善置业者以及想要购买三套房的人群，在购房金融计划上该如何安排呢？日前，记者联系采访到几位银行业内专家，给当下的置业者们提一些专业的买房金融建议。

想买首套房的置业者 建议：合理选择贷款方式

“农历年前各家银行还能轻松申请到八五折房贷，没想到才过了几个月，有的银行连房贷都不批了。”正打算买房的刘女士感慨道。3月16日，青岛实施“限购”新政，而早在新政出台前，青岛便已经传出信贷收紧的信号。截至目前，驻青各大银行机构，首套房贷利率折扣最大优惠都提升至9折，更有银行已将首套房贷利率最低折扣调整为9.5折，首套执行基准利率的银行也开始出现了。

优惠利率在减少，对购房者来说，即使是涨了0.25%的利率，也意味着每个月多供几十元，小数怕长计，就几十年的贷款期而言，利息支出要多出几万元，倘若贷款额度较大，利息支出增加部分将更大。如何抵消利息增加带来的资金压力，金融从业人士建议，购房者应当合理选择贷款方式，有条件的购房者应当选择公积金贷款。目前青岛公积金贷款五年以上利率为3.25%，远低于商业贷款利率。在贷款金额方面，青岛住房公积金管理中心规定，个人最高贷36万，夫妻最高贷60万。

对于部分置业者，36万或60万的贷款金额可能不足以支付房款，加上不少新楼盘不接受组合贷，纯商贷成为唯一选择，这时便应当选择合适的贷款期限和还款方式。

在贷款期限和还款方式的选择上，一位银行个贷经理表示，按揭时间因个体状况差异，不能简单地以长或短来衡量。如属于刚需购房，后期的装修及生活开销较大，在本身收入状况预期不能明显提高的情况下，选择长期贷是比较理性的，不会因为还房贷让自己的经济状况捉襟见肘。此外，在贷款期限相同的情况下，等额本金法的利息支出相对少些，但等额本金法前期还款压力更大，应做好资金储备。

建议想买二套房置业者：别把钱用尽交首付

按照青岛现行的房贷政策，二套房最低首付比例为40%，各家银行二套房贷款利率普遍实行基准利率上浮10%。如果是二手房，可贷款的金额要根据评估价来确定，由此导致首付款可能有所提高。

业内人士指出，购房人买二手房时，向银行提出贷款申请后，银行会委派评估机构对房子进行评估，得出一个评估值。需要注意的是，评估机构给出的评估价和房屋的市场价可能存在不小的差异，这就需要购房者在买二手房时除了准备首付款，还要准备预期贷款额度和实际可贷款额度的差价。

专业提醒，现在正处于政策多变期，购房者头脑要保持清醒，除了准备首付款外，手头要留足一部分机动资金，有时候贷款政策收紧或者评估价偏低，都需要购房者给多一成首付，不建议把钱用尽来交首付。可利用手头资金进行适当的稳健投资。

对于有投资经验的购房者来说，可以把贷款期限选到最长，然后用每个月多余出来的钱进行投资理财。理财过程中，要保证投资理财的利率高于房贷利率，这样到最后，不但能顺利还清贷款，还能获得收益。当然，投资理财方法是需要经验的，也不建议新手贸然选择。

针对三套房置业者 建议: 可卖小买大，但要须谨慎出手

三套房置业者目前已被“限贷”，但还是有部分三套房置业者确实属于自住需求强烈的“刚需”。有的置业者除了目前主城自住的小面积住房，还在近远郊购买过房子用于保值或者给父母用于养老房。但青岛房地产调控新政出台后，新房短期内无法上市交易，且距离工作单位或孩子学校较远的新居也无法用于日常居住。这样的案例并不少见，如今这部分在新政下被定义为“三套房置业者”的人们，也确实没有雄厚的资金实力去全款置业，同时又确实需要购买三套房改善居住条件，或因二胎急需更换大房。

对于这种处境下的三套房置业者，银行业内首先建议的是谨慎出手，“卖小买大”，东拼西凑去借钱，全款买房的压力和实现难度是显而易见的。如果确实需要购买三套房，建议进行“卖小买大”，卖掉现在一套住宅，这样购房身份会从三套房变成二套房，而卖房后得到的钱应该是足够40%的二套房首付，但如此一来利率上浮10%，还需预留一部分资金做还款准备。倘若想要贷款压力更小，也可考虑同时卖掉名下的两套房，之后一步到位购买一套满足长期需求的大户型住房，但这种方式可能会让置业者暂时重回“租房生活”。

在前段时间房价上涨的利益驱动下，另外不少人考虑到用“房抵贷”的方式购买三套房，银行工作人员近期也接到过关于“房抵贷”购房的咨询。“房抵贷”也是一种目前不少银行在做的业务，即借款人以自然人名下的房产（住房、商住两用房）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。对此，业内人士表示：虽然房抵贷可贷额度较大，但各家银行都明文规定“房抵贷”申请的贷款资金不能用于购房。倘若利用该方式几经周转违规进入楼市，首先是政策所不允许的，其次用“房抵贷”资金买房，属于典型的自加杠杆，与配资炒股如出一辙。加杠杆是把双刃剑，收益可以翻倍，损失也可能翻倍。如果未来房价出现下降，那么被杠杆放大了的损失也许会让人无法承受，所以要给有这种想法的置业者在此敲个“警钟”。

[责任编辑：杨凡、王春令]

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